Financial Metrics for Evaluating Real Estate Investment Projects
* Vui lòng nhấp vào từng đầu mục để xem nội dung chi tiết.
Mô hình Chiết Khấu Dòng tiền (DCF)
Cơ Sở Áp dụng
Mô hình DCF – Discounted Cash Flow sử dụng nguyên tắc tài chính cơ bản là Giá trị thời gian của tiền. Một đồng tiền nhận được hôm nay luôn có giá trị cao hơn một đồng tiền nhận được trong tương lai do khả năng sinh lời của nó (gửi tiết kiệm, tái đầu tư).
Kỹ thuật DCF
Chiết khấu (discounting) – hay quy đổi – tất cả các dòng tiền dự kiến trong tương lai về một mặt bằng chung là giá trị hiện tại.
Chỉ số NPV (Net Present Value)
Định nghĩa
NPV là thước đo tài chính dùng để xác định tổng giá trị của một chuỗi dòng tiền ở thời điểm hiện tại.
Về mặt toán học, giá trị DCF được xác định bằng Tổng giá trị hiện tại của tất cả các dòng tiền dự phóng trong tương lai, nên gọi là NPV.
Đánh Giá NPV
NPV là lượng tiền tăng thêm nhờ đầu tư nên:
– NPV > 0: chấp nhận đầu tư dự án
– NPV < 0: từ chối đầu tư dự án
– NPV = 0: dự án có thể được chấp nhận nến đáp ứng tỷ suất lợi nhuận yêu cầu.
Lưu ý: Có thể có các dự án cạnh tranh, những yếu tố vô hình,… là các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư, do đó NPV ≥ 0 có thể được xem là điều kiện cần nhưng chưa đủ để thực hiện đầu tư.
Chỉ số IRR (Internal Return Rate)
Định Nghĩa
IRR là tỷ suất hoàn vốn nội bộ. Đây là tỷ lệ chiết khấu mà tại đó NPV của dự án bằng 0, tức PV dòng tiền vào = PV dòng tiền ra.
Đánh Giá IRR
– Nếu IRR > Tỷ suất lợi nhuận yêu cầu: Chấp nhận
– Nếu IRR < Tỷ suất lợi nhuận yêu cầu: Từ chối
– Nếu IRR = Tỷ suất lợi nhuận yêu cầu: Dự án có thể chấp nhận
Lưu ý: Tỷ suất lợi nhuận yêu cầu của dự án thường là chi phí vốn của doanh nghiệp. Nó có thể cao hơn hoặc thấp hơn chi phí vốn của doanh nghiệp tuỳ theo mức độ chấp nhận rủi ro của dự án và chiến lược dài hạn.
Chỉ số PP (Payback Period)
Định Nghĩa
PP là thời gian hoàn vốn, là khoảng thời gian cần thiết để đạt đến điểm hòa vốn – trạng thái mà doanh thu = chi phí, doanh nghiệp không lỗ và cũng không lãi.
Hiểu theo một cách đơn giản thì thời gian hoàn vốn cho biết doanh nghiệp mất bao lâu để thu hồi vốn đầu tư.
Đánh Giá PP
Về bản chất, dự án có thời gian hoàn vốn càng ngắn thì mức độ rủi ro càng thấp, khả năng thu hồi vốn càng nhanh và tính thanh khoản càng cao.
- Ưu điểm: Giúp doanh nghiệp ra quyết định nhanh, không cần tính toán phức tạp như NPV hay IRR.
- Nhược điểm: Không phản ánh lợi nhuận, dòng tiền sau hoàn vốn nên với các dự án đầu tư dài hạn như bất động sản (có thời gian hoàn vốn dài nhưng lợi nhuận cao trong dài hạn) thì cần xem xét kết hợp NPV, IRR để đưa ra lựa chọn phù hợp nhất.