Different perspectives on real estate value in Vietnam
* Vui lòng nhấp vào từng đầu mục để xem nội dung chi tiết.
* Please click on each section to see details.
Phiên bản tiếng Việt
Giới thiệu
Khái niệm “giá trị bất động sản” thường được nhắc đến rất nhiều nhưng lại dễ bị giản lược thành “giá bán”. Từ thực tế làm nghề hơn một thập kỷ và tổng hợp các chia sẻ trong cộng đồng chuyên gia, tôi hệ thống lại một số góc nhìn trọng yếu để hiểu rõ hơn bản chất giá trị bất động sản trong bối cảnh Việt Nam.
Đây là những điểm mang tính nền tảng để tiếp tục đào sâu trong các bài viết chuyên sâu sắp tới.
Thuật ngữ “Giá trị bất động sản”
Giá trị bất động sản mang tính định tính nhiều hơn định lượng. Trong lý thuyết tài chính – thẩm định giá, tồn tại nhiều mô hình giúp lượng hóa “giá trị” bất động sản. Tuy nhiên, trong thực tế Việt Nam, những mô hình này thường khó áp dụng đầy đủ vì:
- dữ liệu thiếu,
- hệ thống đo lường không liên tục,
- và biến động thị trường cao.
Trên thị trường thứ cấp, nhiều giao dịch chỉ phản ánh chênh lệch dòng tiền giữa người mua và người bán, chứ không phản ánh giá trị kinh tế thực sự của tài sản.
Giá trị chỉ bắt đầu hình thành đúng nghĩa khi bất động sản tạo ra sản xuất, dịch vụ, nhu cầu sử dụng, dòng tiền thật – từ ngắn hạn đến dài hạn. Đây mới là nền tảng để xem xét lợi thế cạnh tranh và giá trị nội tại của tài sản.
Góc nhìn Giá trị Bất động sản “Đất đai”
Nhà đầu tư / Doanh nghiệp FDI: trọng “giá trị” dài hạn
Trong cơ cấu vốn phát triển dự án, chi phí đất đai đối với FDI thường chiếm tỷ trọng thấp hơn nhiều so với:
- chi phí xây dựng,
- chi phí phát triển,
- chi phí vận hành – duy trì dự án.
Dù giá đất Việt Nam tăng nhanh, điều FDI quan tâm nhất lại là giá trị của việc sở hữu quỹ đất — yếu tố quyết định khả năng hình thành dòng tiền bền vững và tăng trưởng dài hạn.
Với họ:
- Đất đai = đầu vào thiết yếu để phát triển kinh tế đô thị
- Giá trị đến từ khả năng sử dụng chứ không chỉ giá thị trường
- Tập trung vào quy hoạch – hạ tầng – pháp lý – vòng đời dự án
Doanh nghiệp nội địa & hộ gia đình: trọng “giá” tại thời điểm
Ở chiều ngược lại, doanh nghiệp Việt Nam thường chịu tác động mạnh hơn bởi giá đất tăng:
- Chi phí mặt bằng, nhà xưởng tăng
- Chi phí sinh hoạt tăng → áp lực lương
- Sức cạnh tranh giảm
Hộ gia đình thì:
- Nhận đền bù/bán đất → xây nhà, gửi ngân hàng, mua đất tiếp
- Ít chuyển thành hoạt động kinh doanh thực
- Dễ rơi vào vòng xoáy đầu cơ – vay nợ
Dòng tiền này chủ yếu quay trở lại bất động sản – tiêu dùng, thay vì tạo nền sản xuất – dịch vụ dài hạn.
Nếu không có chính sách đi kèm (đào tạo nghề, hỗ trợ kinh doanh, quy hoạch cụm dịch vụ – công nghiệp), hiệu quả từ “vốn khởi nghiệp tự nhiên” này sẽ rất thấp.
Đánh giá chung
Tồn tại 2 tư duy khác nhau: Giá & Giá trị
Giá trị bất động sản phụ thuộc vào tư duy của người sở hữu.
Mọi bất động sản đều có giá trị do tính hữu hạn, nhưng giá trị được khai mở hay không lại phụ thuộc vào người sở hữu.
- Nhà đầu tư dài hạn → nhìn thấy GIÁ TRỊ dòng tiền, tiềm năng kinh tế đô thị, vòng đời tài sản.
- Nhà đầu cơ → nhìn GIÁ tại một thời điểm.
Tư duy khác nhau → hành vi khác nhau → tác động tới chất lượng tăng trưởng của cả thị trường.
Tồn tại 2 hướng chiến lược: Ngắn hạn & dài hạn
Giá trị bất động sản không nằm ở hiện tại mà nằm ở tương lai.
Ở Việt Nam, các thảo luận về bất động sản thường xoay quanh giá cả – chiến lược NGẮN HẠN. Tuy nhiên, để phát triển một thị trường lành mạnh và hiệu quả, cần chuyển từ tư duy giá sang tư duy giá trị – chiến lược DÀI HẠN, thứ phản ánh:
- khả năng tạo dòng tiền,
- khả năng đóng góp cho kinh tế địa phương,
- khả năng duy trì bền vững và tăng trưởng dài hạn.
Sự thay đổi tư duy này không chỉ giúp nhà đầu tư ra quyết định tốt hơn, mà còn giúp toàn thị trường hướng đến phát triển bền vững hơn.
Câu hỏi mở
Nếu là bạn, đâu là góc nhìn phù hợp nhất với chiến lược của bạn hiện tại?
Tôi rất mong nhận thêm phản hồi từ bạn để cùng mở rộng chủ đề này trong các bài viết tiếp theo.
—
English version
Different perspectives on real estate value in Vietnam
Introduction
In Vietnam, the term real estate value is often used interchangeably with price, leading to misunderstandings about what truly creates long-term value. Drawing from more than a decade of practical experience and synthesizing insights shared within the professional community, this article outlines several foundational perspectives on how real estate value should be understood in the Vietnamese context.
These are essential markers for developing deeper analyses in future publications.
The term “Real estate value”
Real estate value is often qualitative before it becomes quantitative. In valuation theory, there are many models designed to quantify the intrinsic value of real estate. Yet in Vietnam, these methods are difficult to apply consistently due to:
- limited and fragmented data,
- nonstandardized measurement systems,
- high volatility in local markets.
On the secondary market, many transactions simply reflect cash-flow arbitrage between buyers and sellers, rather than the asset’s true economic value.
Value becomes meaningful only when a property begins to generate real production, services, usage demand, and sustainable cash flows — from short-term operations to long-term economic contribution. This is the foundation for assessing an asset’s true competitive advantage.
Perspective on Real Estate Value: “Land”
FDI investors / businesses: prioritize long-term “value”
For the FDI investors / Businesses, land costs typically account for a much smaller proportion of total project development costs compared to:
- construction expenses,
- development costs,
- operational and lifecycle investments.
Even though land prices in Vietnam continue to rise, they prioritize the value of land ownership — because it determines their ability to generate long-term cash flows and sustainable urban growth.
For them, land is:
- a strategic input for economic development,
- valuable because of its utility, not its short-term price,
- evaluated through planning quality, legal certainty, infrastructure, and lifecycle efficiency.
Local businesses & households: prioritize “price” trading
Local Businesses, on the other hand, are heavily impacted by rising land prices:
- Higher factory and office rental costs
- Increased cost of living → higher wage expectations
- Declining competitiveness
For households:
- Compensation/selling land → build houses, deposit savings, or buy more land
- Limited transition into real economic activities
- High exposure to speculation and debt cycles
This creates a loop where money flows back into land and consumption, instead of supporting long-term production and service development.
Without accompanying policies (vocational training, business advisory support, local service/industry clusters), the impact of this “natural start-up capital” remains minimal.
General Assessment
Two different mindsets exist: Price & Value
Real estate value depends on the owner’s mindset.
Every piece of real estate has value due to its finite nature, but whether that value is realized depends on the owner.
- Long-term investors → see the VALUE of cash flow, urban economic potential, and the asset’s lifecycle.
- Speculators → see the PRICE at a specific point in time.
Different mindsets → different behaviors → impacting the quality of market growth.
Two strategic approaches considered: short-term & long-term
Real estate value lies not in the present but in the future.
In Vietnam, discussions about real estate often revolve around price. However, price is only a snapshot, a SHORT-TERM strategy. To develop a healthy and efficient market, it is necessary to shift from a price-driven mindset to a value-driven mindset – a LONG-TERM strategy that reflects:
- the ability to generate cash flows,
- the ability to contribute to the local economy,
- the ability to maintain sustainability, and an increased maturity period.
This shift in mindset will not only help investors make better decisions but also help the entire real estate ecosystem move towards more sustainable development.
Open Question
Which perspective aligns most with your investment strategy today?
I welcome your thoughts to expand this discussion in future articles.